Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Dans le cadre d’une location, la loi répartit les tâches de réparation entre locataire et propriétaire. Si ce dernier est en charge des travaux les plus coûteux, le locataire doit de son côté s’acquitter d’un minimum d’entretien et de menues réparations. Voici un résumé des travaux que doit réaliser toute personne qui loue un appartement ou une maison, que ce soit à l’intérieur ou à l’extérieur du logement.

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Ce que dit la loi

La législation française encadre rigoureusement les relations entre locataires et bailleurs. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 établit ainsi une liste des divers travaux incombant à chaque partie.

Il stipule clairement que les réparations locatives sont des travaux d’entretien courant et de menues réparations consécutives à l’usage normal des locaux. Est à charge pour le propriétaire de s’assurer des travaux visant à maintenir l’habitation salubre et vétuste.

Pour simplifier, le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement. Le bailleur doit quant à lui intervenir pour les plus grosses réparations consécutives – par exemple – à une catastrophe naturelle, à un vice caché ou à la vétusté importante d’un élément du logement loué.

Attention lors de la signature du bail à bien vérifier quelles sont les tâches dévolues à chaque partie. En effet, la liste des réparations locatives doit obligatoirement être annexée à votre bail de location.

Les travaux à la charge du locataire

Les travaux dévolus au locataire sont répartis en deux catégories : l’entretien courant et les réparations locatives. Lorsque vous louez un appartement ou une maison, il vous revient donc d’en prendre soin de façon appliquée et régulière. Voici un récapitulatif des actions que vous serez amené à entreprendre en tant que locataire.

Entretien courant

L’entretien courant vise à limiter l’usure des différentes parties de l’habitation louée. Il comprend entre autres :

• Entretien des parties extérieures : tonte de la pelouse, désherbage des allées, arrosage et taille des massifs, nettoyage des bassins et piscines, nettoyage des auvents, gouttières et terrasses
• Portes et fenêtres : graissage des gonds, réfection des mastics, nettoyage et graissage des grilles de portail et stores
• Parties intérieures : cirage du parquet, raccords de peinture, entretien des plinthes et menuiseries, entretien des meubles
• Plomberie : dégorgement des canalisations d’eau, remplacement des joints et colliers usagés, vidange de la fosse septique, nettoyage des corps de chauffe et remplacement des petits éléments, nettoyage des éviers et lavabos
• Électricité : remplacement des ampoules, interrupteurs, prises de courant
• Autres : entretien des équipements électroménagers comme le frigo, la machine à laver, l’antenne, etc…

Réparations locatives

En plus de l’entretien, le locataire est dans l’obligation de faire certaines réparations. Ces dernières sont généralement légères et visent à limiter l’usure naturelle du logement. Voici quelques exemples de réparations locatives :

• Remplacement des joints, tuyaux, pommes de douche
• Remplacement des petites pièces électriques comme les prises et interrupteurs
• Rebouchage des trous dans les murs, rafraîchissement des peintures
• Remplacement des lames de parquet abîmées ou des carreaux

Vous l’aurez compris, le locataire n’est soumis qu’aux petites réparations. Il n’a donc pas à changer le chauffe-eau ou à refaire la toiture, ces grosses interventions sont à la charge du propriétaire.

Il est aussi important de retenir que le locataire n’a pas a effectuer de réparations locatives consécutives à une catastrophe naturelle, à la vétusté du logement, à un vol ou à un vice caché. De même, ces réparations sont à la charge du propriétaire si le logement est proposé dans un état de vétusté avancé.

Responsabilité des dégradations

Qu’elles soient volontaires ou non, les dégradations sont aussi partagées entre le bailleur et son locataire. La répartition se fait selon le type de dégradation.

Dégradations par négligence

Le locataire est responsable de l’entretien de son logement tant qu’il y réside. Il doit donc tout mettre en oeuvre pour assurer le bon état de l’habitation.

Un manque d’entretien ne pourra donc pas être imputé au bailleur. Trous dans les murs, tâches sur la moquette, parquet abîmé : tout ceci doit être géré par le locataire, même si ces dégâts sont causés par des tiers comme des invités ou de la famille ne résidant pas dans le logement loué.

Notez que l’assurance risques locatifs obligatoire couvre les dégradations provoquées par un dégât des eaux ou un incendie.

Dégradations par vétusté

La vétusté est l’usure naturelle du logement, inévitable malgré un entretien régulier. Les dégradations causées par la vétusté sont à la charge du propriétaire.

Il est cependant parfois difficile de distinguer vétusté et mauvais entretien. L’idéal est de signer lors de l’état des lieux une grille de vétusté qui indique la durée de vie théorique des équipements et matériaux du logement.

Voici quelques exemples de réparations dont doit s’acquitter le propriétaire :

• Changement d’un corps de chauffe en panne
• Curage de la fosse septique (la vidange est à la charge du locataire)
• Remplacement des papiers peints défraîchis
• Changement de tuiles cassées sur la toiture
• Remplacement des revêtements de sols usés

Dégradations en cas de force majeure

Tempête, inondation, incendie : ce sont des cas de force majeure. C’est alors au propriétaire de prendre en charge toutes les réparations, même si elles entrent normalement dans le cadre des réparations locatives.

Dégradations en cas de cambriolage

Dans le cas particulier d’un cambriolage, le locataire doit immédiatement faire appel à son assureur. Ce dernier lui indiquera la marche à suivre pour obtenir un remboursement des dégradations selon le contrat souscrit.

Puis-je faire des travaux lors d’une location ?

Si vous louez, vous aurez probablement l’envie de vous approprier pleinement le logement que vous payez en l’améliorant à votre image. Rien de plus normal. Il faut toutefois faire attention aux modifications que vous voulez entreprendre car elles ne sont pas toutes autorisées.

Travaux sans demande d’autorisation

La loi stipule qu’un locataire peut entreprendre de menus aménagements tant qu’ils ne transforment pas la location. Vous pouvez ainsi poser des étagères, changer la peinture des murs ou accrocher des cadres.

Votre bailleur ne peut pas s’opposer à ce type de modifications. En revanche, lors de l’état des lieux de sortie, il pourra vous demander de remettre le logement à son état d’origine en bouchant les trous et en repeignant les murs avec des tons neutres. Il peut aussi retenir une partie de votre dépôt de garantie pour réaliser la réfection lui-même.

Travaux avec demande d’autorisation

Pour les travaux de gros oeuvre, vous devrez demander l’accord de votre propriétaire. Celui-ci peut en effet refuser toute modification de nature à transformer la location, comme l’installation d’une nouvelle cuisine ou le montage d’une cloison.

Si malgré un refus vous entreprenez les travaux, le bailleur pourra vous demander lors de votre départ de remettre en état et à vos frais le logement. Il pourra aussi conserver les modifications sans vous rembourser. Faites donc bien attention avant de lancer de gros travaux dans une location !

Travaux en cas de handicap

Il est un cas particulier où des travaux de gros oeuvre peuvent être envisagés sans l’accord du bailleur. Il s’agit de la perte de mobilité ou d’un handicap nécessitant une adaptation du logement. Le locataire doit alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire pour l’informer des modifications envisagées et l’entreprise choisie.

La loi indique que les travaux peuvent porter sur les portes et cloisons ainsi que l’aménagement de la cuisine, de la salle de bain et des toilettes. Dans ce cas particulier, le bailleur ne pourra pas exiger une remise à neuf du logement lors de l’état des lieux de sortie.

En conclusion

Il est parfois difficile de savoir qui doit réparer quoi dans le cadre d’une location. L’idéal est donc de prévenir au maximum les soucis dès l’état des lieux en signant une grille de vétusté.

En tant que locataire, vérifiez régulièrement l’état de votre logement et ne laissez jamais une dégradation s’étendre. Par exemple, si vous constatez qu’il y a de l’humidité près d’une fenêtre, changez rapidement les joints et prévenez votre bailleur. Ce sera à lui de prendre en charge le changement de la fenêtre si le problème persiste.

Avec un entretien régulier, vous n’aurez rien à vous reprocher. C’est la base pour une bonne entente avec votre propriétaire.